I 2022 var det registrert nesten 400.000 sekundærboliger i Norge. Det tilsvarer rundt 15% av alle Norges boliger. Er du en av dem som har eller ønsker å gå til anskaffelse av en sekundærbolig bør du tenke på disse tingene.
Oppdatert 03.10.23
En sekundærbolig må ikke forveksles med en fritidsbolig. En fritidsbolig er eksempelvis en hytte du oppholder deg på i hele eller deler av året. Det er hva eiendommen er registrert som, som vil definere både formuesverdi, skatt, eie- og botid.
Skatteetaten regner en sekundærbolig for å være alle andre boliger du eier utenom primærbolig (der du er folkeregistrert) og fritidsboliger. Men hva er viktig å ha på plass før du eventuelt skaffer deg en sekundærbolig?
Lån og egenkapital
Egenkapitalkravet for sekundærbolig er i utgangspunktet det samme som for primærbolig. Det fantes dog frem til 1. januar 2023 et unntak. I Oslo var egenkaptialkravet tidligere 40 prosent. Dette er nå endret, og kravet er nå likt som for resten av landet.
Likevel velger mange banker å sette krav til 20-30 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig selv om dette ikke er lovfestet i utlånsforskriften.
At du ikke kan ha mer gjeld enn fem ganger bruttoinntekt er fremdeles et krav hvis du skal ta opp lån til sekundærbolig. Dette betyr at all gjeld du sitter på i dag blir med i regnestykket dersom du ønsker å gå til anskaffelse av annen bolig.
Beregning av formue og eiendomsskatt
Formuesverdien på en primærbolig kontra sekundærbolig er markant. Formuesverdien på en primærbolig er i dag 25 prosent, mens det er hele 100 prosent på sekundærboliger for inntektsåret 2023.
Skatt på eiendom blir beregnet på mange forskjellige vis i kommunene. Den mest vanlige måten å beregne eiendomsskatt på er eiendomsverdien, og ikke formuesverdien. Likevel finnes det kommuner som beregner eiendomsskatt basert på formuesverdi. I disse tilfellene vil en sekundærbolig bli beskattet i mye høyere grad enn primærboliger.
Formuesskatt blir kun aktuelt dersom du har en netto formue på over 1.700.000 i 2023. Formuesskatt blir beregnet etter all gjeld er trukket ifra. Ettersom det er 100 prosent formuesverdi på en sekundærbolig, kan denne by på økte skatter når boligen er nedbetalt.
Utleie av sekundærbolig
Dersom du ønsker å leie ut sekundærboligen blir du nødt til å betale skatt fra første krone. Skattesatsen ligger i dag på 22 prosent av årlige netto leieinntekter. Du kan leie ut opp til 4 boliger før denne skattesatsen endres og går over til næring.
Du kan også få fradrag på utgifter i forbindelse med sekundærboligen dersom du leier ut. Vanlig vedlikehold som enkle reparasjoner kan du blant annet føre opp. Større renoveringer som gir boligen økt verdi skal likevel ikke gå under kategorien vedlikehold.
Gevinst eller tap ved salg – hva er skattereglene?
Gevinst og tap blir beregnet ved å se på differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien. Inngangsverdien er det boligen kostet da du overtok eiendommen i tillegg til påkostninger. Utgangsverdien er boligens markedsverdi i det du fører over boligen til andre eiere. Ved salg av sekundærbolig er det 22 prosent skatt på gevinsten, da anskaffelse av sekundærbolig ses på som et gevinstkjøp. Går du derimot i tap ved å selge boligen skal dette føres opp i skattemeldingen, og du vil dermed få skattefradrag.